Эксперты рассказали, что происходит с "бешеным ростом" цен на жилье в Литве
© Depositphotos.com / katinelis
Подписаться
Аналитики считают, что, несмотря на повышение цен, особенно в секторе жилья среднего класса, рынок постепенно приходит в норму
ВИЛЬНЮС, 10 окт – Sputnik. Эксперты из отдела инвестиций и анализа Inreal Group проанализировали ситуацию на рынке жилья в трех крупнейших городах Литвы – Вильнюсе, Каунасе и Клайпеде.
Аналитики подчеркивают, что третий квартал этого года вернул первичный рынок жилья в нормальное состояние. После сложных полутора лет, юридических и финансовых изменений, роста цен на строительство и сокращения предложения первичный рынок жилья показал лучшие результаты, чем можно было ожидать.
"При рыночной активности, несмотря на рост цен, возвращающихся к уровню 2019 года, который, кстати, считался рекордным, застройщики могут быть уверены в благоприятных условиях для вывода на рынок новых проектов. С другой стороны, не умолкают разговоры о том, что после пандемии жилье станет еще более важным для населения, и разработчиков от планирования нового, более просторного жилья сдерживают и сами покупатели, которые в первую очередь покупают самое маленькое, скорее всего, жилье для аренды, а более просторное покупают гораздо позже и в меньших количествах", – заявил руководитель отдела инвестиций и анализа Inreal Group Томас Совиюс Квайницкас.
Квайницкас также считает, что в настоящее время на рынке появляются новые формы размещения наравне с обычными продажами квартир.
"Оценивая результаты продаж, следует также отметить, что один из застройщиков выделил 124 квартиры в аренду в Шнипишкесе. Другая компания открыла два проекта совместного проживания. Другие участники рынка также объявили о своих планах в этом сегменте. Я бы сказал, что рынок жилья в настоящее время характеризуется не только типичными продажами отдельных квартир, но и новыми формами размещения, которые могут снизить активность в обычных сегментах жилья", – добавил эксперт.
Ситуация в Вильнюсе
В сентябре в Вильнюсе было продано 419 квартир – всего 447 новых соглашений, из которых 28 были аннулированы. Это на 11 процентов меньше, чем было месяц назад, 470 продаж – 483 новых соглашения и 13 отмен. Также это на 21 процент меньше, чем за аналогичный период прошлого года, 529 продаж – 567 новых соглашений и 38 отмен.
Эксперты подсчитали, что общий квартальный результат, то есть 1439 продаж, аналогичен третьему кварталу 2019 года до пандемии – 1422.
В сентябре к наблюдениям было добавлено 176 новых объектов – 75 квартир и 101 коттедж. Это гораздо меньшее, чем обычно, когда бывает увеличение предложения.
"В сентябре ряд застройщиков объявили об амбициозных будущих проектах. Хотя эти здания появятся только через несколько лет, они смогут предложить относительно дешевые квартиры среднего класса, которых в настоящее время на рынке могло бы быть больше", – подчеркнул Квайницкас.
Эксперты отметили, что предложение продолжает снижаться и в настоящее время состоит из 3755 объектов.
По мнению аналитиков Inreal, по мере сокращения предложения цены на жилье продолжают расти – в экономическом сегменте был превышен психологический предел в две тысячи евро за квадратный метр.
Такое жилье в настоящее время стоит в среднем 2033 евро за квадратный метр. Еще в 2020 году этот уровень цен был характерен для проектов жилья среднего класса. В настоящее время цены держатся на уровне около 2678 евро за квадратный метр.
Жилье престижного класса подорожало с 3297 до 4112 евро за квадратный метр.
"Несмотря на такие значительные изменения цен, рынок остается особенно активным и предполагает возможные будущие сценарии сохранения этих цен. Среди причин стремительного роста цен на жилье было значительное повышение цен на строительные материалы. Почти нет сомнений в том, что, после того удастся справиться с пандемией, стройматериалы подешевеют и появится больше свободы для корректировки цен в более выгодном для покупателей направлении", – сказал Квайницкас.
Коэффициент ликвидности в капитале составляет 0,49. Это значит, что текущий объем поставок, основанный на результатах продаж за последние 12 месяцев, может быть реализован чуть менее чем за полгода. Индикатор рыночного баланса второй месяц, находится на отметке 0,69 и продолжает показывать "рынок продавца".
Ситуация в Каунасе
В Каунасе результаты неоднозначны. В сентябре было зафиксировано 33 продажи – 43 новых соглашения и десять отмен. Здесь рынок сильнее всего пострадал от стагнации первичного рынка жилья в начале пандемии, поэтому неудивительно, что продажи в сентябре были в два раза выше, чем год назад – 50 продаж, 56 новых сделок и шесть отмен.
Рост цен в некоторых сегментах в Каунасе гораздо более умеренный, чем в Вильнюсе. Жилье эконом-класса подорожало на 17 процентов за 12 месяцев – с 1243 до 1449 евро за квадратный метр, и в целом показатели практически не изменились сравнению с августом 2021 года. Гораздо больший скачок цен произошел в сегменте среднего класса – за 12 месяцев цена подскочила с 1801 до 2390 евро за квадратный метр, подорожание на 33 процента. Год назад именно такой была цена престижного жилья, предложение которого сейчас в значительной степени исчезло, и на рынке доминирует более дорогое жилье в среднем сегменте.
При сохранении тенденции роста продаж и незначительном ослаблении предложения индекс ликвидности жилья в Каунасе снизился до 1,29 по сравнению с 1,36 в августе. Это означает, что существующее предложение нового жилья может быть реализовано за 15,5 месяца. Рыночный баланс в настоящее время составляет 1,34 против 1,33 в августе, сигнализируя о формирующемся "рынке покупателя".
"При нормальных обстоятельствах это дало бы покупателям большую переговорную силу, но на рынке нового жилья в Каунасе, с большим количеством проектов более высокого уровня и все еще не падающими ценами на строительство, вероятность скидок невелика", – подчеркнул Квайницкас.
Таким образом, Каунас, как и Вильнюс, вернулся к уровню 2019 года, но из-за активизации действий застройщиков сроки реализации проектов могут значительно увеличиться.
Ситуация в Клайпеде
Результаты Клайпеды в два раза скромнее, чем у Каунаса.
Аналитики Inreal зафиксировали 45 продаж – 46 новых соглашений и одна отмена. Это на 12 процентов меньше, чем в августе – 51 продажа, отмены не зафиксированы, но на 41 процент больше, чем в сентябре 2020 года – 32 продажи, отмены не зарегистрированы. Если Вильнюс и Каунас вернулись к уровню 2019 года, то в Клайпеде зафиксирован рост рыночной активности.
В сентябре наблюдения были дополнены 85 новыми объектами на первичном рынке жилья и двумя коттеджных проектами. Предложение за месяц немного увеличилось, с 304 до 344 объектов, но все равно ниже, чем до пандемии – когда в марте 2020 года был объявлен карантин, на рынке было около 500 объектов, и коттеджей в этом количестве не было.
"Рыночная активность в этом контексте продолжает укреплять веру в то, что в портовом городе существует потребность в новом жилье, поэтому сейчас может быть подходящее время для вывода запланированных проектов на рынок", – поделился мнением Квайницкас.
В настоящее время в Клайпеде наблюдается наибольшее количество квартир и коттеджей среднего класса, их цены составляют 1755 евро за квадратный метр, рост на 18 процентов с сентября 2020 года, и 1509 евро за квадратный метр. Как и в других городах Литвы, рынок первичного и вторичного жилья Клайпеды характеризуется ростом цен.
Индекс ликвидности немного вырос с 0,64 до 0,70 за последний месяц, то есть для реализации предложения потребуется восемь с половиной месяцев. Соответственно, значение рыночного баланса также увеличилось с 0,71 до 0,83.
Эксперты считают, что текущие проблемы города можно решить путем предложения покупателям двух-трех проектов жилья среднего класса, что сделало бы рынок портового города более сбалансированным.
